樓市新藍海：中央提倡發展住房租賃規模化經營
發布時間：2016-12-04
一個看似龐大的樓市新藍?；驅硪u。
2015年中央經濟工作會議明確提出要發展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。
“這也是歷史上第一次在如此高規格的會議上提把房屋的租賃和買賣市場放在同等重要的位置?！弊〗ú糠康禺a市場監管司司長高志勇介紹。
上述政策轉變亦是房地產市場發展至今的必然：房地產的市場形態由增量轉為增量與存量同時發展、并重出現，部分一線城市出現二手房交易超過新房的情況。
另外，居民的消費觀念也從此前的購買為主轉向購租并舉。高志勇介紹，2014年，通過市場租賃解決居住的總人口達到1億人以上，年租金已經突破1萬億，這也意味著租賃市場是一個巨大的市場。
建立購租并舉的住房制度，促進住房租賃的規?；I化發展也是住建部2016年的工作要點之一，另據21世紀經濟報道記者采訪獲悉，住建部也早開始起步有關住房租賃經營規模化的前期調研和政策儲備，租賃市場的政策或將進一步發力。
住房租賃規模化：下一個政策重點
推動住房租賃的規?；洜I是2016年住建部培育租賃市場的一個政策發力點。
21世紀經濟報道記者自多地住建廳系統人士獲悉，住建部在2015年年底就專題對住房租賃規?；洜I進行了調研，調研內容包括，了解多地住房租賃市場的發展及現有政策，新建商品房和二手房租賃規?；M行了可行性分析，以及相關政策建議。
蘇州住建委網站上日前也刊登了住建部會同財政部、國家稅務總局以住房租賃規?；洜I為主題抵蘇調研的新聞。
北京我愛我家(微博)副總裁胡景暉(微博 博客)告訴21世紀經濟報道記者，租購并舉被視為破解當前庫存高企的一個有效方法，但是培育租賃市場的核心，即是通過市場變革的方式促進租賃市場的規模經營、專業化。
租賃市場規?；洜I難點：稅費高 收益低
雖然住房租賃市場高達萬億，2010年全國第六次人口普查數據顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。而在許多發達國家和地區的租賃住房供給中，機構出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。
在房地產迎來存量之際，租賃市場也被房企看為未來房地產轉型的一大藍海，然而，租賃市場的規?；洜I并不容易。
相比買賣房產收益，胡景暉表示，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的稅費高、融資成本高、運營成本高等，這也是影響當前住房租賃市場的規?；洜I的一個核心的難點。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉也算了一筆賬，按照當前的房地產稅收政策，出租房屋要繳納營業稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。
胡景暉也稱，在現有的政策體系下，沒有政府的政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規?；?，做大做強。
破局：需多部門政策組合拳
實際上，早在2015年初，住建部就出臺了關于培育和發展住房租賃市場的指導意見。
意見明確提出，積極培育經營住房租賃的機構，積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點，3年時間建立基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。
上述政策為租賃市場的發展指明了方向，然而，截止到目前，利好經營住房租賃機構的執行政策落地寥寥。
在購租并舉的住房制度寫入中央經濟工作會議，租賃市場的政策也將進一步發力。
此前，胡景暉代表我愛我家給住建部做了住房租賃市場規?；袌龇治龊驼呓ㄗh。在他看來，住房租賃市場的培育以及規模化產業化的發展，需要一系列政策的破題。
“住房租賃市場的培育涉及到多個部門，比如結合到土地用途的調整，可能涉及到國土，房租租賃等相關稅收涉及到財稅部門，‘互聯網+’襲來，也會對租賃市場有影響，可能還涉及到工信部等。”胡景暉建議，下一步政策的發力點，應該是住建部牽頭，多部委配合在更大層面的推進。
以稅費為例，胡景暉稱，目前的房屋租賃是在房地產范疇內統籌，稅費較高，未來可否把租賃市場形成發改委的一個匯集民生的新型產業目錄來扶持，如此稅費可以大大降低。
另外，胡景暉表示，房屋租賃市場還涉及到需要改變土地性質、建筑用途的用房，這期間就涉及到多個部門的政府審批和政策瓶頸，比如小產權房，和國有閑置用房。
胡景暉舉例說，國資委下屬的國企有一堆閑置房產，但根據現有政策，“這些房屋的包租出去，最長只能簽5年的合同，對于大型中介機構來說，5年的租金回報可能無法攤平前期改造裝修運營的費用。
胡景暉稱，租賃政策破題的核心就是增加租賃住房的收益率，從而吸引社會資本關注，促進行業規模化、專業化發展。